Hodnota nehnuteľnosti – to je niečo, čo zaujíma každého, či už chce nehnuteľnosť kupovať, predávať alebo investovať. Je to cena, ktorú zaplatíte za nový domov, alebo cena, s ktorou počítate, že sa bude zhodnocovať. A vždy je dôležitá. Hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňuje naozaj veľa vecí a faktorov. V tomto článku sa pozrieme na tých 7 najbežnejších.
- Lokalita nehnuteľnosti
Lokalita je pravdepodobne najdôležitejším faktorom ovplyvňujúcim hodnotu nehnuteľnosti. Často sa dočítate o dookola opakovanej mantre – lokalita, lokalita, lokalita. Na ničom inom nezáleží. Nemôžem súhlasiť úplne na 100%, je to oveľa komplexnejšia téma, ale poloha nehnuteľnosti je rozhodne zásadná.
V súvislosti s lokalitou by vás mala určite zaujímať blízkosť verejnej dopravy. Ľudia často hľadajú nehnuteľnosti, ktoré sú ľahko dostupné a majú dobré spojenie s okolím. Čo sa týka mobility a komfortného cestovania do práce či do centra mesta, mať električkové, autobusové alebo vlakové spojenie v blízkosti nehnuteľnosti je obrovskou výhodou. Aj keď budete rozhodnutý nehnuteľnosť kupovať za účelom investície, pre nájomníkov to môže hrať veľkú úlohu. Napríklad vo väčších mestách nie všetci radi šoférujú. A ak kupujete nehnuteľnosť niekde na samote napríklad za účelom prenájmu pre dovolenkárov a rekreačné účely, ani tí nemusia mať vždy auto.
Ďalším dôležitým faktorom je prítomnosť škôl a vzdelávacích inštitúcií. Rodiny s deťmi často hľadajú nehnuteľnosti v blízkosti kvalitných škôl a preto sa nehnuteľnosti nachádzajúce v častiach mesta, kde je dobrá sieť škôlok, základných a stredných škôl, môžu predávať za vyššie ceny. Pokiaľ v okolí vami vyhliadnutej nehnuteľnosti žiadne školské zariadenie nie je, určite sa informujte o tom, kde je najbližšie a ako sa k nemu dostanete.
Takisto blízkosť obchodov a zdravotníckych zariadení je zásadná. Čisto z praktického hľadiska. Ľudia trpiaci zdravotnými problémami budú zvažovať hlavne blízkosť nemocnice a rýchlu dostupnosť k nej.
Naopak, negatívne faktory ako neustály hluk z dopravy, blízkosť priemyselných závodov alebo nedostatok parkovacích miest hodnotu nehnuteľnosti znižujú. V tomto prípade naozaj platí – dvakrát meraj a raz rež.
- Veľkosť a rozloha nehnuteľnosti
Všeobecne platí a každý určite chápe tomu, že väčšie nehnuteľnosti majú vyššiu hodnotu ako tie menšie. Veľkosť sa vzťahuje nielen na samotný obytný priestoru, ale aj na veľkosť pozemku.
Záhrady, polia, les, dvor – to všetko môže mnoho ľudí oceniť. A môže to byť dokonca aj presne to, čo hľadajú. Alebo naopak. Pozemky sú tiež starosť a veľa práce, ktorú nie všetci chcú mať na svojich pleciach. Možnosťou je teda ponúkať nehnuteľnosť vo viacerých verziách – samostatne, pozemky zvlášť alebo všetko dokopy, prípadne na iné časti.
To čo môže potenciálne znižovať hodnotu nehnuteľnosti je napríklad nepraktická a príliš veľká nehnuteľnosť na malom pozemku.
- Stav a vek nehnuteľnosti
Ľudia často preferujú nehnuteľnosti, ktoré sú v dobrom stave a nevyžadujú okamžitú opravu alebo renováciu. Už samotná nehnuteľnosť niečo stojí a jej oprava môže byť zase veľmi nákladná aj časovo náročná.
Dobre udržiavaná a modernizovaná nehnuteľnosť s udržiavaným zariadením a vybavením bude mať pravdepodobne vyššiu hodnotu. To zahŕňa nielen interiér, ale aj stav strechy, okien, elektroinštalácie, kúrenia, sanitárnej keramiky a ďalších dôležitých prvkov.
Staršie nehnuteľnosti majú svoj šarm a môžu byť architektonicky zaujímavé. Niektoré z nich sú chránenými pamiatkami a majú kultúrny význam. Avšak staršie nehnuteľnosti môžu tiež vyžadovať viac údržby a nákladné renovácie kvôli opotrebovaniu a zastaranosti. Dobre udržiavaná staršia nehnuteľnosť môže mať rovnako vysokú hodnotu ako nová nehnuteľnosť, pokiaľ je v dobrom technickom a estetickom stave.
Vzhľad, ale nie je vždy to rozhodujúce, tak nezúfajte. Niekomu horší technický stav nebude vôbec prekážať a možno naopak práve takú nehnuteľnosť hľadá, aby si ju mohol zrekonštruovať na svoj obraz.
- Energetická efektívnosť
To čo úzko súvisí s predošlým bodom a v dnešnej dobe zdražovania energií sa stáva čoraz dôležitejším faktorom pri hodnotení a výbere nehnuteľnosti je energetická efektívnosť. Domácnosti a budovy, ktoré sú navrhnuté a vybavené tak, aby minimalizovali spotrebu energie, nielenže prispievajú k ochrane životného prostredia, ale ponúkajú aj výrazne nižšie náklady na bývanie. Tento faktor sa stal kľúčovým nielen pre ekologicky zmýšľajúcich kupujúcich, ale aj pre širokú verejnosť, ktorá hľadá spôsoby, ako ušetriť na účtoch za energie. To čo treba zvažovať je určite kvalitná tepelná izolácia, ktorá je základom energetickej efektívnosti. Správna izolácia stien, strechy, podlahy a okien znižuje potrebu kúrenia v zime a chladenia v lete, čo priamo vplýva na zníženie energetických nákladov.
Inštalácia systémov využívajúcich obnoviteľné zdroje energie, ako sú solárne panely alebo tepelné čerpadlá, môže výrazne zredukovať závislosť domácnosti od tradičných zdrojov energie. Tieto technológie sa stávajú cenovo dostupnejšími a investícia do nich má stále kratšiu dobu návratnosti.
Podobne ako pri domácich elektro-spotrebičoch, aj budovy už dnes majú energetické certifikáty. Ten je povinný pre každú novopostavenú alebo významne renovovanú budovu so začiatkom kolaudácie po 1. januári 2008. Od 1. januára 2021 musia všetky novostavby spadať do energetickej triedy A0.
Zameranie sa na energetickú efektívnosť je teda nielen etickou voľbou, ale stáva sa aj ekonomickou nevyhnutnosťou pre každého, kto chce zvýšiť hodnotu svojej nehnuteľnosti a zabezpečiť si konkurenčnú výhodu na trhu s nehnuteľnosťami.
- Trhový dopyt a ekonomika
Trhový dopyt a stav trhu je niečo, čo vy sami len ťažko ovplyvníte, ale vás to ovplyvňuje do veľkej miery.
Dopyt po nehnuteľnostiach závisí od úrokových sadzieb hypoték, od ekonomickej situácie v danom štáte, aj ročnom období alebo stave vo svete (napríklad keď vypukla vojna na Ukrajine, všeobecná neistota na určitú dobu časť ľudí odradila aj od riešenia nehnuteľností).
Rast ekonomiky, nízka miera nezamestnanosti a prítomnosť pracovných príležitostí. To sú situácie, kedy viete, že hodnota nehnuteľnosti bude vyššia.
Ľudia preferujú nehnuteľnosti v oblastiach s dobrou ekonomickou perspektívou a stabilnými pracovnými príležitosťami. Keď je ekonomika silná a podnikateľské príležitosti dobré, dopyt po nehnuteľnostiach je rozhodne vyšší.
Pokiaľ je daná lokalita atraktívna a vyhľadávaná, vedie to spravidla k zvyšovaniu cien a vyššej hodnote nehnuteľnosti. V mestách napríklad budú mať vždy vysokú cenu nehnuteľnosti priamo v centre, pretože to nenafúknete. Zatiaľ čo v okrajových častiach rastú satelity, v centre sa nové domy môžu budovať len veľmi obmedzene.
- Bezpečnosť
Bezpečnosť je pre mnoho ľudí dôležitým hľadiskom pri výbere nehnuteľnosti. Bezpečná lokalita s nízkou mierou kriminality a dobrým verejným poriadkom pozitívne ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti. Určite nechcete vychovávať deti v oblastiach, kde sa necítite dobre, kde je vyššia koncentrácia „pochybných prevádzok“ typu herní alebo lacných krčiem, alebo kde často zasahuje polícia.
Moderné bezpečnostné systémy, ako sú alarmy, kamery, bezpečnostné dvere a okná a systémy na kontrolu prístupu, môžu výrazne zvýšiť bezpečnosť nehnuteľnosti a sú často požadovanými prvkami. Tieto opatrenia nielenže odstrašujú potenciálnych zlodejov, ale zvyšujú aj celkový pocit bezpečnosti pre obyvateľov, čo má priamy vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
Patria sem aj susedské vzťahy a miestna komunita, v bytových domoch s menším počtom bytových jednotiek je obvykle aj väčšie zastúpenie tých, ktorí tam dlhodobo bývajú ako striedajúcich sa nájomcov a možnosť mať aspoň základný prehľad o svojich susedoch.
- Daňové a právne záležitosti
Daňové a právne aspekty tiež ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti, aj keď sa to na prvý pohľad nemusí tak zdať. Výška daní z nehnuteľnosti a ďalších prípadných poplatkov môžu ovplyvniť atraktivitu nehnuteľnosti pre potenciálnych kupcov, aj keď to tiež nie je niečo, čo by ste mohli priamo ovplyvniť.
Okrem toho je dôležité zohľadniť aj právne záležitosti, ako je vlastnícke právo napríklad prístupových ciest, právne obmedzenia zapísané v katastri alebo možné súdne spory, ktorými je nehnuteľnosť zaťažená. Nehnuteľnosti s jasným a bezproblémovým právnym statusom budú mať vždy vyššiu hodnotu.
Je dôležité, aby sa vlastníci nehnuteľností, potenciálni kupujúci ale aj investori zamerali na dlhodobý výhľad a zvážili všetky faktory, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Porozumenie týmto faktorom a ich vhodné využitie môže pomôcť pri realizácii úspešnej kúpy, predaja alebo investície do nehnuteľnosti.
Pokiaľ by ste si nevedeli rady svojpomocne, určite sa na mňa môžete kedykoľvek obrátiť.
