Vzhľadom na to, že predaj nehnuteľnosti nie je niečo, čo by človek obvykle robil opakovane v určitých časových intervaloch, je stále väčšina ľudí, ktorí s predajom skúsenosti nemajú a vlastne nevedia, ako takýto proces prebieha. Tento článok je určený presne pre týchto ľudí, ktorí chcú mať lepšiu predstavu o procese, ktorý ich bude pri predaji nehnuteľnosti čakať, ale je určený aj pre tých, ktorí s predajom už skúsenosť majú, len by chceli, aby to pri ďalšom predaji prebehlo lepšie, hladko, bezpečnejšie a pohodlnejšie a hlavne bez zbytočných komplikácií.
Pozrime sa teda na celú vec z pohľadu predávajúceho a začneme od okamihu, keď sa ako predávajúci rozhodnete svoju nehnuteľnosť predať. Ak ešte rozhodnutý nie ste, urobte rodinnú poradu alebo sa poraďte so svojim finančným poradcom. Každopádne odporúčam, aby ste dospeli k skutočnému a pevnému rozhodnutiu. Zažil som už prípad, keď si majiteľka nehnuteľnosti predaj rozmyslela až v priebehu predaja kvôli tomu, že na ňu doľahli emócie z toho, že v tom byte predsa strávili celý život a majú k nemu s manželom citový vzťah. Tomu ľudsky úplne rozumiem a chápem to. Týmto však majiteľka spôsobila komplikácie sebe, nám aj záujemcom.
Takže akonáhle ste rozhodnutý, odporúčam vám spojiť sa čo najskôr s dobrým realitným maklérom. Ešte než sa s maklérom stretnete, budete sa musieť trochu pripraviť. Ako prvé, nájdite všetku dokumentáciu, ktorú k nehnuteľnosti máte. Kúpnu zmluvu, pôdorysy, technickú dokumentáciu, stavebnú dokumentáciu, stavebné povolenie, záručné listy, kontakt na správcu, rôzne dokumenty o revíziách, prípadne predchádzajúce znalecké posudky nehnuteľnosti z minulosti a podobne. Čím viac toho budete mať, tým lepšie. Čím viac odovzdáte informácií, tým lepšie môže prebehnúť samotný predaj a finálne odovzdanie nehnuteľnosti. Ďalej odporúčam, aby ste si spísali všetko, čo vnímate, že by ste potrebovali alebo mali oznámiť realitnému maklérovi, respektíve budúcemu kupujúcemu o vašej nehnuteľnosti. To môžu byť napríklad špecifiká o tom, ako vašu nehnuteľnosť udržiavate, čo, kde, ako funguje alebo čo nie je opravené, čo sa musí dorobiť atď. V tomto bode, rovnako ako vo všetkých ostatných, odporúčam hovoriť pravdu a byť úprimný. A nezabudnite na rôzne právne obmedzenia, ktoré na nehnuteľnosti sú alebo naopak, ktoré budete chcieť pri predaji nehnuteľnosti zriadiť.
Keď sa potom s realitným maklérom stretnete, poradí a odporučí vám, ako nehnuteľnosť na predaj pripraviť. Samozrejme, pred nafotením tam bude potrebné poupratovať, ale mnohým majiteľom beží hlavou otázka, či majú nehnuteľnosť napríklad zrekonštruovať alebo opravovať. Na toto nie je jednoznačná odpoveď, ale dobrý maklér vám s tým po obhliadke vašej nehnuteľnosti poradí.
Ďalší krok, ktorý budete potrebovať s maklérom urobiť, je stanoviť cenu. Cenu, za ktorú pôjde vaša nehnuteľnosť do predaja. Opäť je to práca realitného makléra, aby vám poradil aj s týmto. V súvislosti s určením ceny bude potrebné, aby ste si stanovili a definovali, aké vybavenie budete predávať s nehnuteľnosťou a čo všetko bude v cene nehnuteľnosti zahrnuté. A to najmä preto, aby ste predišli budúcim problémom. Akonáhle máte v tomto jasno, odsúhlasíte si a podpíšete s maklérom zmluvu o sprostredkovaní predaja a maklér a prípadne jeho tím sa pustí do práce, prípravy, fotenia, natáčania a podobne. U väčšiny nehnuteľností to zaberie pár hodín. Samozrejme sú výnimky, kedy je vhodné nehnuteľnosť natočiť a nafotiť v rôznu dennú dobu alebo napríklad treba urobiť rozsiahlejšie upratovanie. Potom sa môže samotné fotenie a natáčanie predĺžiť. Následne potom, čo maklér spracuje inzerciu, sa vaša nehnuteľnosť objaví na realitných serveroch a prípadne v ďalšej inzercii.
Keď začnú volať záujemcovia, tak maklér bude realizovať obhliadky. Na tie je potrebné tiež nehnuteľnosť pripraviť, minimálne spraviť základné upratovanie, schovať osobné veci a fotografie a ideálne je, keď vy ako majitelia na obhliadkach prítomní nie ste a necháte makléra, aby obhliadky s klientmi realizoval, aby potenciálni záujemcovia navnímali nehnuteľnosť čo najlepšie, bez pocitu, že prišli k niekomu na návštevu, alebo že niekoho zdržujú.
Maklér by vás potom mal tiež informovať o vývoji inzercie, ako aj o obhliadkach a záujemcoch. V momente keď sa objaví finálny záujemca, ktorý má preverené financovanie, ide sa podpisovať rezervačná zmluva. Touto zmluvou vy a maklér nehnuteľnosť rezervujete pre kupujúceho a on touto zmluvou prejavuje vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, zaplatí rezervačnú zálohu a dostane čas napríklad na vyriešenie hypotéky, ak ju k financovaniu kúpy potrebuje. To obvykle trvá mesiac až dva. V priebehu riešenia hypotéky bude ešte potrebné stavebným znalcom vyhotoviť znalecký posudok nehnuteľnosti pre banku, prípadne si banka spraví vlastné ocenenie nehnuteľnosti na základe dodaných podkladov. Maximálne bude od vás požadované, aby ste znalcovi nehnuteľnosť sprístupnili na pár minút.
Zároveň sa v priebehu času už môže upravovať a ladiť kúpna zmluva, ktorú spravidla zabezpečuje maklér u právnika resp. advokáta. Akonáhle sú všetky zmluvy – úverové a záložné z banky, aj kúpne, pripravené a odsúhlasené, ide sa podpisovať. Po podpise maklér zaistí v spolupráci s kupujúcim a jeho bankou platby peňazí na váš účet a do notárskej úschovy a následné podanie návrhu na vklad na katastrálny úrad.
Po obdržaní kúpnej ceny na účet predávajúceho je posledným krokom potom samotné fyzické odovzdanie nehnuteľnosti a prepis energií a služieb na nového majiteľa. Maklér na toto pripraví preberací protokol a formuláre na prepis energií. Pri fyzickom odovzdaní odporúčam s kupujúcim nehnuteľnosť prejsť, všetko mu vysvetliť, ukázať, odovzdať návody, predviesť funkčnosť jednotlivých spotrebičov a zariadení, ktoré v nehnuteľnosti sú. Ideálne je to práve za prítomnosti makléra. Čím lepšie odovzdanie vykonáte, tým je vyššia pravdepodobnosť, že nebude potrebné, aby ste riešili s kupujúcim problémy dodatočne. Ak by napriek tomu bolo niečo, čo v nehnuteľnosti ešte máte do budúcnosti zaistiť vy, napríklad vypratanie väčšej pivnice ak ste to nestihli, tiež odporúčam toto zapísať do preberacieho protokolu.
Na konci by mal byť výsledkom váš dobrý pocit z toho, že sa to podarilo všetko vyriešiť k vašej spokojnosti a bez väčších starostí. Všetko by malo byť hotové a dokončené a týmto by mala končiť aj práca realitného makléra pri predaji vašej nehnuteľnosti. Prajem vám, nech je pre vás predaj nehnuteľnosti príjemným zážitkom.
