Keď budete predávať nehnuteľnosť tak cena, za ktorú sa vaša nehnuteľnosť dá predať a následne aj cena, za ktorú sa vaša nehnuteľnosť predá to, čo vás bude zaujímať najviac. Veď o to vám pôjde predovšetkým, predať za čo najvyššiu možnú čiastku. Profesionálny realitný maklér má toto na pamäti a urobí všetko preto, aby sa vaša nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu aj predala. Je to predsa jeden z hlavných dôvodov, kvôli ktorému ste si najali profesionála. Zároveň musím ale povedať, že to je jedna z najťažších fáz celého predaja.
Dobre nehnuteľnosť naceniť. Určiť cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predá, alebo za ktorú je dobré nehnuteľnosť začať ponúkať a inzerovať je niečo iné ako všeobecná hodnota nehnuteľnosti, ktorú vám stanoví stavebný znalec. Znalecký posudok spracovaný od znalca sa môže a často aj bude od skutočnej trhovej ceny, teda ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť potom predá, líšiť. Na začiatku je dôležité povedať, že maklér vám spracuje odhad trhovej ceny. Je to skutočne odhad, takže ani ten najlepší maklér nebude schopný presne určiť trhovú cenu. Preto sa na začiatku spolupráce s maklérom spýtajte, ako bude trhovú cenu vašej nehnuteľnosti určovať, ako ju bude odhadovať a najmä ako bude s cenou v priebehu predaja pracovať. Hrozia vám v podstate dve riziká, že cenu stanovíte príliš nízko a predáte vašu nehnuteľnosť zbytočne za menej, než by bolo možné. Alebo že cenu stanovíte príliš vysoko a vašu nehnuteľnosť nepredáte.
Prvá vec, ktorá vstupuje do určenia ceny, za ktorú sa začne vaša nehnuteľnosť inzerovať, je váš osobný pocit, odhad alebo predstava. Ak ste napríklad nehnuteľnosť za nejakú cenu kúpili a ďalšie peniaze ste minuli za rekonštrukciu, je logické, že budete chcieť predať za cenu vyššiu. Čiže vaša predstava môže byť dobrý odrazový mostík. Druhým vodítkom bude najmä pre maklérov práca s cenovými mapami. Maklér tak môže porovnať ceny podobných nehnuteľností, ktoré sa vo vašej lokalite predávali. Podľa cenových máp je možné pomerne dobre určiť cenu bytu v lokalite, kde je rad podobných alebo takmer rovnakých bytov, ktoré sa predávali. Oveľa ťažšie je ale správne určiť alebo odhadnúť trhovú cenu napríklad rodinného domu. Tretím vodítkom budú ceny aktuálne inzerovaných a ponúkaných podobných nehnuteľností opäť v danej lokalite. Získať tieto informácie je pomerne jednoduché. Stačí sa pozrieť na realitné servery a dať si trochu práce so zostavením informácií dohromady.
Žiadny z vyššie uvedených matematických výpočtov alebo porovnávacích metód nikdy nezohľadnia všetky aspekty vašej nehnuteľnosti, to platí najmä pri rodinných domoch. Vzhľadom na to, že byty sú väčšinou podobné alebo aj rovnako veľké a sú postavené v bytových domoch, je oveľa ľahšie určiť cenu bytu, ale pri rodinnom dome je to inak. Každý dom má iný pozemok, je inak veľký, je postavený z iných materiálov, je inak starý, je v inom stave, s iným vybavením a príslušenstvom. Žiadne cenové mapy nezohľadňujú napríklad to, že máte pri dome krytý bazén alebo napríklad záhradný domček, pivnicu alebo, že naopak je za domom výrobná hala alebo vlakové koľaje alebo, že sa bude blízko vás stavať diaľničný obchvat. K týmto, povedzme nadštandardom a odlišnostiam je potrebné pristupovať individuálne a v cene ich zohľadniť.
Pokiaľ ide o komerčné nehnuteľnosti, vstupuje do hry ešte tzv. výnosová metóda výpočtu, čo je výpočet ceny na základe výnosu, ktorý nehnuteľnosť ročne generuje. Pri určení ceny touto metódou je potrebné rozumieť tomu, kde sa berú a generujú výnosy z nehnuteľnosti a to aj potenciálne a aké sú všetky náklady na prevádzku tejto nehnuteľnosti. Odborník je potom schopný urobiť prepočet a získať férovú trhovú cenu tejto nehnuteľnosti. Vyššie uvedené metódy tak pomôžu majiteľovi a makléri zvoliť správnu cenu, ktorá pôjde do inzercie, za ktorú sa teda nehnuteľnosť začne inzerovať.
Cena, za ktorú sa začne inzerovať, nemusí byť a často nie je tá, za ktorú sa nehnuteľnosť potom skutočne aj predá. Tu opäť prichádza na rad práca profesionálneho makléra. Maklér totiž musí byť schopný pri veľkom záujme o vašu nehnuteľnosť cenu v priebehu predaja zvýšiť. Ak by sa ukázalo, že vzhľadom na dopyt je nastavená nižšie, než za akú sa vaša nehnuteľnosť dá predať. To sa dá zabezpečiť niekoľkými spôsobmi, napríklad formou aukcie. Maklér, ktorý je na toto pripravený, tak eliminuje to prvé riziko toho, že by ste nehnuteľnosť dali do inzercie za príliš nízku cenu. Pokiaľ sa naopak ukáže, že ste cenu nastavili príliš vysoko a aj napriek profesionálnej prezentácii a aj cez inzerciu všetkými dostupnými kanálmi sa nehnuteľnosť nedarí predať a nevyvolá na trhu žiadnu odozvu, je potrebné mať dopredu s maklérom dohodnuté, ako a kedy budete s úpravou ceny smerom dole postupovať . Vždy je potrebné, aby ste mali stanovené nejaké psychologické dno alebo najnižšiu cenu, ktorá je pre vás ešte akceptovateľná. Buďte pripravení aj na to, že sa záujemcovia môžu pokúsiť vašu nehnuteľnosť kúpiť za nižšiu cenu a budú po vás chcieť zľavu.
Aby ste sa vyvarovali budúcich problémov je potrebné, aby ste mali na začiatku jasno v tom, aké vybavenie a nábytok je v cene predávanej nehnuteľnosti a čo si naopak odveziete a čo by ste prípadne boli schopní záujemcom odpredať a za akú cenu. Napríklad nábytok, ktorý by ste si chceli odviezť, potom môžete „vymeniť“ za požadovanú zľavu tým, že ho v byte alebo v dome ponecháte.
Na záver vám chcem dať jedno varovanie alebo upozornenie. Pozor na maklérov, ktorí vám sľúbia, že vašu nehnuteľnosť predajú za nezmyselne vysokú cenu. Väčšinou to je len preto, aby získali zákazku a dali ste vašu nehnuteľnosť do predaja práve im. Potom vás nechajú vytrápiť, nechajú váš dom alebo byt v inzercii a povedia vám, že sa bohužiaľ nič nedeje a že je potrebné zlacniť. Preto vždy od makléra chcite zdôvodnenie, ako sa k cene, ktorú budete dávať do inzercie, dostal. Už len z toho ako maklér zareaguje, spoznáte, či máte dočinenia s maklérom profesionálom.
Ak by ste chceli pomôcť s určením trhovej ceny vašej nehnuteľnosti, kľudne sa na mňa obráťte.
